چنین به نظر میرسد بحران اورگرانده در حال فرونشست است.

شرکت اورگرانده اخیرا اظهار داشت که از ماه ژولای تا اکتبر پروژه­ های تحویلی خود را کامل کرده که شامل ۵۷۴۶۲ مالک آپارتمان می ­شود. اما، خبر مربوط به مسائل و چالش های نقدینگی سازندگان دیگر سرمایه­ گذاران را در این هفته بر سر یک دوراهی مردد نگهداشت. فرانکو لیونگ، مدیر عامل انجمن خدمات سرمایه­ گذاری مودی واقع در هنگ ­کنگ طی مصاحبه تلفنی در هفته گذشته اعلام کرد: دیدگاه ما این است که بازار املاک در یک حلقه اعتباری منفی گرفتار شده است.

اخیرا، نگرانی ­ها درباره سطوح بالای بدهی ­های تولیدکنندگان املاک و مستغلات در چین سرمایه­ گذاران را با وجود این واقعیت آزرده کرده است که شرکت چینی اورگرانده، غول تولید املاک با حل مشکلات بدهی خود می­تواند به پیشرفتش ادامه بدهد.

تحلیلگران به خبر CNBC گفتند: این نشانه دردی دیگر در بازار املاک چین است. از اواخر تابستان تاکنون، سرمایه ­گذاران جهانی توانایی شرکت اورگرانده را برای جلوگیری از نکول رسمی پرداخت بدهی­ ها رصد کرده ­اند- و در این مورد نگران هستند که آیا این چتر مخرب بقیه صنعت املاک و مستغلات چین را نیز دربر می ­گیرد. دیگر تولیدکنندگان عمده مسکن هم طی چند روز اخیر وجود مشکلات نقدینگی را گزارش کرده ­اند.

تجارت سهام املاک چین در هنگ ­کنگ در هفته اخیر به طور عمده تنزل کرد. اورگرانده در این بین کمترین اثرپذیری و زیان را با حدود ۳/۱% در این هفته داشت. بنابه گفته بازار IHS، در این جبهه بدهی، شاخص آ­ی­باکس مارکیت در بازار املاک چین در اوراق بهادار ۵/۱۱% افت داشت. گری ان­جی و اقتصاددان آسیا-پاسیفیک در ناتیکسیس طی مصاحبه تلفنی روز پنجشنبه اعلام کرد این بازار کمی آشفته ­تر شده است. او اشاره نمود که چگونه مقررات سختگیرانه ­تر دولتی برای بدهی نقدینگی را محدود کرده که به تولیدکنندگان بیشتر سرایت نموده است. ان­جی گفت: ما هنوز فکر می­کنیم بخش عمده این فشار بر شرکت­ها در بخش خصوصی و بر تولیدکنندگان کوچک و فضای بازده بالا منتقل خواهد شد. تولیدکنندگان تحت مالکیت دولت، یا رده سرمایه­ گذاری عمومی (فضا)، کاملاً باثبات به نظر می­رسند. بر طبق گفته ناتیکسیس، فقط پنج  مورد از بیست تولیدکننده بزرگ املاک چین با دارایی­هایی که در اختیار دارند در نیمه نخست امسال به عنوان شرکت­ های تحت مالکیت دولت مرکزی قرار داشتند.

سه تولیدکننده­ای که اخیراً توجه سرمایه­ گذاران را به خود جلب کرده ­اند در آن دسته ­بندی تحت مالکیت دولتی قرار نمی ­گیرند.

بر طبق گزارش ناتیکسیس، اورگرانده بزرگترین ناشر اوراق بهادار با سود بالا با ارز غالب دلار در این صنعت در دنیا است.

شرکت­ هلدینگ گروه کایسا که در میان صادرکنندگان اوراق بهادار با نرخ بالا در مقام دوم قرار دارد پیش از باز شدن بازار سهام معامله سهام خود را در لیست بازار هنگ­ کنگ در روز جمعه به حالت تعلیق درآورد. پیشتر در طول این هفته پس از آن که این شرکت نتوانست هزینه محصول مدیریت ثروت را پرداخت کند، سهام تولیدکنندگان تقریباً ۱۳% کاهش یافت.

شرکت هلدینگ گروه شیامو، تولیدکننده دیگر و بزرگ چینی در روز جمعه با حدود ۱۴% کاهش سهام خود را معامله کرد. این شرکت پرونده روز پنجشنبه را افشا کرد که فقط به سرمایه ­گذاران نهادی اجازه می­دهد هفت فقره از اوراق بهادار مورد معامله را در شانگهای خریداری کنند که از روز جمعه اجرایی خواهد شد. این پرونده بیانگر این است که سرمایه ­گذاران خرده ­فروش فعلی باید اوراق بهادار را تا زمان سررسید آن بفروشند یا نگه­دارند.

این تولیدکنندگان به عنوان سرمایه­ گذار به سادگی در معرض ریسک نکول سهام برای دیگر شرکت­ های چینی در بخش املاک قرار دارند. شرکت مودی در بخش املاک چین ۳۲ مورد از رتبه ­بندی منفی را طی حدود چهار هفته از پایان ۲۶ اکتبر انجام داده است. این شرکت رتبه ­بندی در گزارش پایان ماه اکتبر اعلام کرد که تولیدکنندگان رتبه­ بندی شده باید ظرف ۱۲ ماه آتی ده­ ها میلیارد دلار بدهی را پرداخت یا از نو تامین مالی کنند: ۱/۳۳ میلیارد دلار اوراق بهادار داخلی در بخش اصلی سرزمین چین، و ۸/۴۳ میلیارد دلار اوراق بهادار با ارز غالب آمریکا در نقاط ساحلی چین. این رقم اوراق بهادار در حال سررسید شدن است و نیز اوراقی را شامل می­شود که حق خرید و فروش دارند، و یا سرمایه ­گذاران حق دارند آن را بفروشند.اورگرانده بدهکارترین تولیدکننده مسکن در چین است. این شرکت برای انطباق با سیاست جدید دولت مردد بوده است که سطح بدهی می­توانند نسبت به دارایی خود داشته باشند که به عنوان سه خط قرمز سازندگان مسکن شناخته می­شود.

مسئولان دولت مرکزی در نظر داشتند به بازارها اطمینان خاطر  بدهند و طی چند هفته اخیر گفتند اورگرانده یک مورد منحصربه ­فرد است و کل صنعت املاک در وضعیت مطلوب قرار دارد.

اورگرانده در آخرین ساعات اواخر ماه اکتبر از نکول رسمی پرداخت بدهی­ها خودداری کرد، و اعلام کرد که به اجرای پروژه ­های ساختمانی خود ادامه داده است. هفته گذشته این عرضه ­کننده املاک اعلام کرد که از ماه ژولای تا اکتبر پروژه­ های تحویلی خود را کامل کرده که شامل ۵۷۴۶۲ مالک آپارتمان می­ شود.

اما، کلاً میزان پیشرفت این واگذاری­ ها ماه به ماه کند شده است. موارد تحویل شده ۳۹ پروژه و ۷۵۶۸ مالک آپارتمان را در ماه اکتبر شامل می ­شود، که بنا به گفته این شرکت نسبت به ۴۸ پروژه و ۷۸۰۸ مالک در ماه سپتامبر کاهش داشته است.

اورگرانده با یک ضرب­ الاجل دیگر برای بازپرداخت به سرمایه­ گذاران اوراق بهادار در اواخر روز شنبه روبرو شد. این شرکت از لحاظ فروش در سال گذشته، دومین عرضه ­کننده بزرگ مسکن در چین بود، ولی بنا به گزارش سایت آکادمی شاخص چین، در سه ماه سوم امسال به رتبه چهارم در این زمینه نزول کرد.

گرفتار در چرخه منفی

فرانکو لیونگ، مدیر عامل انجمن خدمات سرمایه­ گذاری مودی واقع در هنگ­کنگ طی مصاحبه تلفنی خود با شبکه CNBC در هفته گذشته اعلام کرد: دیدگاه ما این است که بازار املاک در یک حلقه اعتباری منفی گرفتار شده است. لیونگ گفت: درخواست نظارت­ کنندگان از تولیدکنندگان برای کاهش بدهی خود باعث شده تا سرمایه ­گذاران و وام­ دهندگان بخش املاک نسبت به تامین مالی کمتر اظهار تمایل نمایند. او افزود، پس تولیدکنندگان مسکن- به خصوص آن­هایی که از لحاظ مالی ضعیف تر هستند- مجبور شده­ اند هزینه­ های زمین و ساخت ­وساز را بپردازند که این خود موجب افت فروش شده است.

چون کسب ­وکار برای برخی از تولیدکنندگان کند و راکد شده است، سرمایه ­گذاران ترجیح می­دهند پول خود را در جای دیگر صرف کنند. با افزدون این مطلب که این کار به زمان بیشتری نیاز خواهد داشت، لیونگ گفت: تغییر سیاست دولت یا کاهش هزینه ­های مصرفی تولیدکنندگان برای زمین و ساخت ­وساز در مدتی طولانی­ تر می­تواند این چرخه منفی را متوقف کند.

شرکت مودی در این مورد هیچ نظری ندارد که آیا یک چنین توقفی اصلاً واقع خواهد شد یا خیر. او گفت: چشم ­انداز املاک این شرکت برای حداقل سه تا شش ماه منفی است.

شرکت رتبه ­بندی جهانی اس­اند­پی ۱۰% کاهش را در فروش مسکونی چین در سال آتی پیش بینی ­می ­کند، و در سال ۲۰۲۳، ۵% تا ۱۰% بیشتر افت خواهد کرد. تحلیلگران شرکت اس­اند­پی در گزارش روز ۲۷ اکتبر خود اعلام کردند: با تداوم چرخه نزولی در سایه فروش حلزونی، کانال­های محدودتر سرمایه­گذاری، و وام­دهندگان محتاط ­تر، مقادیر نکول پرداخت بدهی­ ها افزایش خواهد یافت.

نقاط روشن در املاک و مستقلات

هیچ یک از عرضه ­کنندگان املاک در چین در چنین شرایط بغرنجی قرار نگرفته اند. شرکت مودی اعلام کرد طی سه ماهه نخست امسال، سه عرضه ­کننده اول املاک از لحاظ رشد معاملات فروش سال به سال شاهد سودهای عمده ­ای در فروش خود بودند.

1. شرکت هلدینگ گرینتاون چین، ۷۶%+
2. هلدینگ املاک پاورلانگ، ۸/۴۲%+
3. هلدینگ توسعه هوسپون، ۳/۳۵%+

شرکت ­های پاورلانگ و هوسپون از سیاست سه خط قرمز دولت در نیمه نخست امسال تخطی نکرده­اند، اما بر طبق گزارش ناتیکیسی شرکت گرینتاون از آن عدول نموده است. ان­جی از شرکت ناتیکسیس گفت: در کوتاه­ مدت، مقررات یعنی نقدینگی یک ضرورت خواهد بود. در بلندمدت، این موضوع سلامت عمومی مالی کل بخش املاک را بهبود خواهد بخشید چون اگر ما مشاهده کنیم که بازیگران ضعیف تر مجبور شدند دارایی­های خود را بفروشند، این روند منسجم خواهد شد.

در اشاره به پیامدهای موضوع در صنعت املاک و اقتصاد چین، او گفت این ریسک محدود است زیرا خریداران خانه احتمالاً نمی ­خواهند املاک یا دارایی­ های رهنی را تسلیم کنند که قبلاً برای آن پول پرداخت کرده­اند. از آنجا که اکثر آپارتمان­ ها در چین پیش از تکمیل فروخته می­شوند، چالش اصلی برای تولیدکنندگان دارای نقدینگی اندک به پایان رساندن ساختمان و تحویل املاک به خریداران است.

ان­جی گفت: شما متوجه می ­شوید برای مالکان اوراق بهادار ارزش آن ۸۰% تا ۹۰% در حال کاهش است. ولی برای خریداران خانه، خود بخش املاک، از لحاظ این ریسک مالی ما تغییر بزرگی را مشاهده نکرده­ ایم.

منبع:cnbc
مشاهده خبر